住宅ローン　

Question

次のA.Bではどちらが良いでしょうか？当方27歳です。妻(30歳)との二人での注文住宅(4000万)のローン契約となります。
A.ローンの期間を35年（ネット銀行、ペアローン、0.5％）で組む。
B．50年（地方銀行、連帯債務、0.9％）で組む。
住宅会社の担当者からは50年ローンを勧められています。理由としては月額支払いが下がり、団信も長くなるのでリスクに備えやすいメリットがあると。一方、利子の総額もかなり高くなるため迷いがあります。

岡本秀一 · Answer

金利が固定か変動か教えてほしいです。変動の0、5は何年間かにもよりますし、普通は、ずーとその金利ではありませんよ。逆に50年固定で0、9ならお得ですし、組んでも繰上げ返済をすればいいだけなので、単純に今想定できる返済額だけを見て騙されてはいけません。

松會紀彦 · Answer

oudonnさん、こんにちは。
現状お子様がいらしたとしてもまだ小さいかと思われます。子供も手がかからなくなる中学生以降今度はお金がかかり始めます。仮にお子様がお二人いらしたとして、15年後から25年後くらいが計算できないくらい掛かるということになります。私は二人の子育てが終わりましたが、毎月10万円の生活費が浮くようになりました。
ざっくりで子供の生活費の上昇分をこう考えて現状の支払金額で払っていけそうかということが第一ですが、最悪途中でリスケをするという考えもありです。銀行に交渉すると利息だけの返済や毎月の支払金額を下げる（返済期間を延ばす）等交渉にはのってくれます、震災や昨今のコロナでは計算が立たないのでそういう方も多いです。
私のように50代であれば50年後は死んでるわけで生命保険で返すの考えでいいのかもしれませんが、ご年齢から察しても50年も返済となると得するのは銀行ですね。
実際35年というのも決して短くはないです、35年後私は88歳となっているので恐らくこの世にはもういないでしょう。現在26と23歳の私の子供もその頃はいい歳でしょうから、私の遺産は微々たるものですが住宅ローンでもあれば完済に使ってもらえばと思います。

大野健司 · Answer

変動金利のリスクを理解しないまま住宅ローンを組んでしまう方が多いのでその点を注意喚起したいと思います。現在史上初めての低金利ですが逆に言えば史上稀に見る金利上昇前とも言えなくもありません。金利を上昇しても5年毎25%しか支払いは上がらないという理解だと極めて危険です。変動の場合半年毎金利は見直され上がりますが25%の支払い上昇で金利を上昇分が吸収出来ない場合元本が減らないばかりか未払金として残して複利で増えて行きます。
35年ローン期間が終わっても元本が全く減っていなくてその時に精算を求められて普通自己破産すると思います。変動金利で借りて良い人は金利上昇したら残金を一括で支払い余力のある人だけだと思います。金利支払えるし始めたら固定になんて無理ですよ先に固定金利が凄く上がりますから。
50年ローンは金利上昇可能性が高まるだけですから僕は論外だと思います夫婦の所得で予定を組む事は極めて危険です夫婦でとも健康とは限りません鬱病もありますし保険ではフォローされないのですがご存じですか？弱り目に祟り目でも支払えるようにするのが肝要です。
身の丈にあった物件を考える事が大切なのです。

小川健一 · Answer

oudonn様
こんにちは、GFP株式会社の小川です。
当サイトをご活用頂き有難う御座います。
AとB、どちらが良いか？
単純に金利（利息）だけをみると可能であれば返済期間が短いAです。
ただ、ペアローンと連帯債務の違いがあるので、その点はご留意頂きたいと思います。
・ペアローンは夫婦それぞれでローンを組むので手数料・手間が倍かかる。
・ペアローンは両方がローン審査に通る必要がある
・ペアローンで購入の場合、住居の所有をどちらか一方だけにした場合、贈与税がかかる可能性がある
※夫が所有者名義&rarr;妻のローン分が夫への贈与とみられる可能性（共有名義にすれば問題はない）
・ペアローンでは団体信用保険が２人とも加入可能だが連帯債務は出来ない（民間の保険でカバーすれば良い）
・ペアローンは２人でローンを組んでいるので借り換えが面倒
といった点です。
ネットで「ペアローン　連帯債務　違い」といったキーワードで検索すると違いを説明しているサイト（住宅関係の業者）が多数ありますが、ネット銀行や地方銀行（ローンを検討している金融機関）に聞いてみるのも良いかと思います。
「団信も長くなるのでリスクに備えやすいメリットがある」
については万が一を前提としての話ですし、そのための団体信用保険・生命保険に入る訳です、また返済期間を長くする＝年齢が高くなるまで返済（年令が高くなるほど病気になる確率が高くなる）と考えると早く返済し終えた方が良いとも言えます。
※これは各々の考え方によるとは思います。
基本的にネット系の方が金利は安いですが、一方で手続きが面倒（窓口で直接説明を受けることが出来ない）です。
あとは別のご質問の際にも回答させて頂いていますが返済額に無理がないかどうかです。
お子様のご年令によって将来的に教育費など更にお金が掛かってきますので、「今」ではなく「先々（お子様が高校大学になる時期の教育費負担額）」も考慮する事をお勧めします。
ご不明点・追加のご質問等が御座いましたら当サイト(保険のＱ＆Ａ)をご活用頂ければと存じます。
宜しくお願い致します。

ファイナンシャルプランナーA · Answer

oudonn様
ご利用ありがとうございます。
念のために・・・回答の前に、逆にお尋ねします。
☆ペアローン
☆連帯債務
以上の違いは、ご存知でいらっしゃいますでしょうか？
さて、私なら、やはり「５０年ローン」を推します。
ご指摘の通り、利子の総額が大きいという課題もあります。
が、最大のメリットは
「毎月の返済額を抑えることができ、家計のキャッシュフローを確保」することができるからです。
（家計のキャッシュフローとは、要するに「現金（キャッシュ）」のこと）。
特に、２０歳代の方ですと、今後、お給料の伸び以上に、社会保険や消費税の伸びの方が大きいことが考えられます。
そして、社会保険や消費税以上に、もっと伸びるのが教育費です。
今から、１０年後、１５年後の教育費は、「現在の教育費」が目安にならないくらいの額になることが考えられます。
以上を理由に、「家計のキャッシュフロー」の確保を優先する視点から、
私は５０年ローンを推します。
参考になれば幸いです。
大泉稔